スタッフ柿崎社長ブログ

 

2009年も、もうすぐ終わろうとしています。

上の記事は、日経ホームビルダー2010年1月号ですが、今年は、大手の住宅会社の破綻が続きました。

 

1月16日　富士ハウス破産(静岡県浜松市)

3月30日　アーバンエステート破産(埼玉県川口市)

11月18日　サンワホーム民事再生申し立て(山梨県中巨摩郡昭和町)

 

サンワホームは、一頃無暖房住宅を一生懸命宣伝していた会社ですが、最近は、余りテレビコマーシャルも見なくなったなと思っていた矢先でした。

サンワホームは、前の二社と違いあくどい着工前の多額の集金は、やっていないようです。

 

富士ハウスとアーバンエステートの共通点は、着工前の前受金として、総事業費の70％以上を多くの施主から受け取っていたことです。

この二社の被害者は、集団提訴に踏み切りました。

しかし、返還されるのは、被害額300万円以下の場合で20％、同300万円超の場合で被害の40％というのが実態です。

また、破産時点である程度建物が出来上がっていた仕掛かり物件の顧客は、別の住宅会社に依頼してほぼ完成にこぎつけていますが、二重ローンに苦しんでいるそうです。

この二重ローンで、自己破産に追い込まれるのではないかと懸念されているそうです。

 

このように、契約している住宅会社が破産するようなことに巻き込まれると大変なことになりかねないのが、実情です。

静岡県の弁護士会は、

『個人住宅の請負契約について前受金の比率を一定以下にするか、完成保証を義務付けるべき』

と声明を出しています。

 

弊社は、実は両方やっています。

というのも、私共は、NPO法人家づくり援護会(イエンゴ)という団体に所属してます。

この会では、1000万円以上の物件については、完成保証を付けることを義務づけているのです。

この会の規定で、契約金の

契約時10％

着工時30％

木工事完成時30％

引き渡し時30％

以上の金額を受け取ることを禁止しています。

会社経営からすると、ちょっとつらい面もあるのですが、消費者保護という観点からは、歓迎されることだと思います。

 

また、この会の特徴は、完成保証金が安い上に、バックアップ体制が万全であることです。

保証料金は、契約金の0.05％即ち、2000万円の住宅でたった1万円です。

この会は、互助会方式ですので、もし一社そのような会社が発生すれば、その他の会員全員でその責任を負うことになります。

 

とにもかくにも、会社が大きいからと言って安心できるご時世でない事だけは、確かのようです。

住宅を建てようと予定していらっしゃる方は、十分気をつけて会社選びをやってください。

 

by kakizaki

 

これから冬に向け窓や壁の結露が、気になる季節になります。

結露が起こる仕組みは、室内と室外の温度がある一定以上の差があるときに起こります。

水蒸気の含まれている空気の量によっても違うのですが、余り難しい話は止めましょう。

 

室内に結露を起こさないようにするためには、

①壁の　断熱材を厚く　する(断熱材の性能にも左右されるのですが、一番は断熱の厚みが重要です)

②窓に、樹脂サッシや木製サッシなど　断熱性の高い　ものにする

③24時間換気扇を取り付ける

があります。

 

弊社の建物は、上記の三つをきちんとやっていますが、時々、③の換気扇がもったいないと思い止める人がいます。

従来型のスカスカ住宅であるならば、それでも結構なのですが、気密性の高い住宅は、基本的に換気扇は24時間つけていることが基本です。

建築基準法でも、二時間に一回その部屋の空気全体を換気するように決めています。

 

確かに、冬に換気するということは、暖かい空気を捨てていることになるので換気量が少ないほうが省エネルギーになることは確かです。

そこで、熱交換型の換気扇(弊社のQ1住宅は、この換気扇を使用)をつけるほうがよいのですが、予算の関係上通常の排気だけの換気扇を付ける場合が多いのも事実です。

 

通常の換気扇を使う場合は、省エネルギーを考えて、換気量は弱運転にし、もし、室内が結露するようであるならば、中又は強運転することを薦めています。(換気の風量を変えられない換気扇は、通常運転しかありませんが、弊社は、必ず風量調整できるものを選定しています。)

そういった意味で、窓の結露は換気のバロメータといえるかも知れません。

換気の運転を止めてしまうと、人間・台所などの水周り・物干しなどの水分で、必ずといっていいほど窓は結露します。

換気扇を止めることは、衛生上も芳しくありませんので、必ずつけるようにしてください。

 

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先日、床屋さんで、『どの産業が景気いいですかね？』

などと、世間話をしていました。

私は、どの産業というより、これからは、　『どの企業が景気がいいですかね？』　と尋ねた方がいいような気がします。

日本は、人口が減り、高齢化がどんどん進み、経済全体のパイが縮小しています。

即ち、たとえ必要な産業であっても、社会そのものが縮小している訳ですから、その産業の中で、淘汰される企業がおのずからでてきます。

繊維産業では、ユニクロは、最高益を上げているが、その他の企業がダメ。

一昨年、マンション供給戸数ナンバーワンだった、穴吹工務店が、会社更生法を申請するなどということが、平気で起こっています。

住宅業界も同じです。

上のグラフからもわかるように、新築住宅の着工戸数は、年々減る傾向にあります。

多くの工務店が、売上を減らしている中で、元気の良い工務店もあります。

元気の良い工務店は、これからの社会に向け、一生懸命勉強しています。

多くの会社は、自分のところは、努力していると思っているでしょう。

しかし、世の中は、

人生に起こる結果＝能力×熱意×考え方

　但し　　能力　　　0～10　　　　
　　　　 　熱意　　　0～10　　　　
　　　　 　考え方　-10～10

なのです。

どんなに、能力があっても、どんなに熱意があっても、考え方が間違っていたら、マイナスの方向に進んでしまうのです。

アンテナを高くし、世の中がどの方向に向かおうとしているのかを、的確にキャッチし、その対処を実行する会社のみが生き残っていけるのだと思います。

益々難しい社会になっていますね。

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先日、地元の金融機関の鶴岡信用金庫さんが訪ねてくれました。

住宅ローンの新しい商品の紹介です。

なんと、

10年固定　　年1.8％確(通常金利3.2％)

全てのお客様について採用可能(もちろん、諸条件はあります)

私が、平成8年に借りた住宅ローンが、カッコの通常金利と同じ3.2％(住宅金融公庫30年固定)ですので、なんと1.4％も安いことになります。

私の月々の支払いは、93,845円ですが、この金利ですと、78,054で、15,791円も支払う必要がありません。

私が、家を建てる頃は、パプル経済は弾けていましたが、消費税が、3％から5％に上がるため、一次的な、住宅ブームでした。

その頃は、3.2％の金利でも、非常に安く感じたものです。

実は、本来であるならば、もう一年前にマイホームを建てる予定でした。

しかし、転職のことがあり、一年ずれたことになるのですが、結果的にこれが大正解でした。

というのも、一年前の金利が確か、4.25％ぐらいだったと記憶しております。

経済がどんどん悪くなる状況で、金利は、じわじわ下がり始めていました。

しかし、下がってはいましたが、その当時の常識として、3.0％は切らないだろうという予測でした。

ところが、

ゼロ金利政策もあり、このラインは簡単に突破されました。

住宅を購入する人にとっては、安い金利は助かりますが、安い金利の社会情勢は非常に暗く感じます。

逆に、高い金利の頃の住宅購入者の方が、顔が生き生きしているように感じるのは、私だけでしょうか。

 

金利は、本当に、その時代を反映します。

少々金利が高くても、皆の顔が生き生きしている方が、嬉しいのですが・・・

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10月29日(木)に中村文昭氏の講演会が酒田市内のホテルでありました。

年間300回を越す講演をこなし、著書やCDなども多く出回っていますので、彼の名前を知っている人も多いと思います。

実は私も、ある会で、今年彼のCDを聞いたのが初めてでした。

そんな中酒田に来るというので、是非と思い友人を誘って参加させて頂きました。

話の内容の趣旨は、CDとだいだい同じようなことでした。

参加していた殆どの人が、既に何らかの形で、彼を知っている人たちなので、私と同様同じような話を聞きにあの会場に来ていたことになります。

しかし、何故あれだけの人が集まったのでしょう。

多分、

彼の話から、何かを探しながら彼の話に真剣に耳を傾けていたのだろうと思います。

彼の話の中から、何かを得ようと しながら・・・

それ程彼の話は、人生や社会を鋭く指摘しているように思います。

 

彼の師匠から教わった言葉に次のようなものがあります。

①何を言われても返事は、0.2秒

②私はあなたに対して、ノーはありません。

③頼まれごとは試されごと

特に、③の言葉は、私の心の中に、ビンビン響きました。

 

この本から引用させていただくと、

「フロアの掃除をしておいて」と店長に頼まれた0.2秒後には「はい！」と返事をし、「頼まれごとは試されごと」とおまじないをつぶやくのです。

「今、私を試していますね。頼まれごとは試されごと。見ていてください。あなたが思ってもいなかった速さで、あなたが思っている以上にピカピカに、このフロアを磨き上げてみせます！私の仕事は、あなたの予測を上回ることです。 」

どんな雑用だろうと使い走りだろうと、すべてこの心意気で、一生懸命やるのです。

何も考えずにただモップを握る人より、ずっときれいに掃除ができるでしょう。

この気持ちは必ず相手に伝わります。店長はできる・できないにかかわらず、あれこれ頼んでみたい、こいつにやらせてやろうと思うでしょう。すると多くの経験ができ、さらに先輩たちにも応援してもらえますから、成長は三倍速になるのです。

 

私も、お客様に住宅のプレゼンテーションをするときも、同じようなことを考えるように心掛けています。

 

お客様が思っている以上のプランを提案しよう。

お客様に感動を与えよう。

 

 

そうしないと、コスモホームが存在する意義がない。

そうしないと、コスモホームの想いが絶対に伝わらない。

と・・・・

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 あるお客様から、耐震の状況をみてほしいという依頼がありました。

早速、確認図面を借りて建物の状況を外部より見てみました。

外部は、塗り壁で、特別ヒビのようなものはありません。

お客様は、

『この辺に筋違いが入っているはずです。』

と私に説明をしてくれます。

確かに確認図面上は、筋違いマークは、その場所に記入してあります。

 

『それでは、天井裏に上って金物状況を確認させてください。』

と、天井裏に上りました。

すると、

なんと、あるはずの

筋違いがありません。

それも、一本もありません。

(赤い線は、本来あるはずの筋違いのマークです)

これは、一体どうしたことでしょうか。

これは、まさしく、忘れたのではなく、意図的に筋違い施工をやっていないのです。

明らかに、建築基準法違反です。

 

お客様の話によると、

施工会社に知り合いがいて、その人を信用して、住宅建築を依頼したとのことです。

 

私は、余りにも、いい加減な施工に絶句でした。

30数年前とはいえ、こんなことをする会社が、この酒田にもあるんだなーと残念でなりませんでした。しかも、そこそこ名前が知れている会社です。

この現実をお客様に説明するのに非常に苦労しました。(知り合いの方の立場も考えて・・・)

 

みなさん、

人を信用するのはかまいませんが、必ず納得がいくように、確認はしましょう。

 

しかし、住宅の構造なんて実際は、解りませんよね。

 

やはり、最後には、本当に信頼できる住宅会社を探すしかないのかも・・・・・

 

by kakizaki

 

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数年前、ある方から、増築をしたいので、見に来て欲しいという依頼がありました。

行ってみると、有名な某ハウスメーカーの建物でした。

構造体は、軽量鉄骨で、外壁もその会社固有のものでした。

『とても、弊社では、できないので、造ってもらったハウスメーカーにお願いしたらどうですか？』

とアドバイスしました。

すると、お客様は、

『実は、見積もりをもらったのですが、余りにも高くて、地元の業者でできないか相談しているんです。』

という回答でした。

んーーーーーん

これには、困ってしましました。

このようにその会社特有の工法ですと、使っているものが一般的なものでないので、私達では、資材の調達がまず出来ません。

そして、つくり方も一般的ではないので、下手に手を出すこともできません。

 

営業的には、弊社独自工法とか、弊社オリジナリ仕様とかは、聞こえはよいのですが、今回のように、増改築をするときは、厄介です。

特に、大手ハウスメーカーのようなオリジナル商品は、非常に困ります。

住宅を、最後まで当初の状態で使用するのであるならば、このような工法でもよいのですが、家族構成が変わったりして、増改築する予定があるならば、やはり従来型の在来工法をお薦めしたいと思います。

最近は、大手といえども会社が倒産する時代です。

独自工法の住宅は、その会社が倒産すると、どうすることも出来ません。

その辺のことも考慮して、住宅会社選びをしたほうがよいと思います。

柱を使わない2×4工法も増改築しずらいやりかたです。

 

一般的な柱のある在来工法であるならば、仮に施工会社がなくなっても、増改築は、何とでもなります。

住宅選びの一つの要素として、参考にしてください。

 

結果的に、このお客様は、別棟で、小さい小屋を建てました。

 

by kakizaki

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