スタッフ柿崎社長ブログ

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いよいよ消費税アップか?

アベノミクスが好調のようですのでこのままいくと恐らく、消費税は予定通り来年4月から8%に上昇しそうです。

しかし、注文住宅などの請負工事の場合には、ちょっと違います。

(↑クリックすると拡大します。)

住宅消費税アップのタイミングは下記のようになります。

住宅にかかる消費税は、原則平成26年4月以降に入居する場合は、8%にアップします。

逆に平成25年3月末まで入居すれば5%が適用されます。

注文住宅などの請負契約の場合には、平成25年9月末までに工事請負契約を締結した場合は、平成26年4月の入居になっても消費税を5%で据え置く経過措置が設けられています。

但し、平成25年10月以降に締結した場合は、経過措置の対象とはならないため、平成26年4月以降の入居で8%が適用となります。

即ち、実質今年の9月末までの請負契約までが、現在の5%で、10月以降は8%になりますので、ご注意ください。

2013年05月21日更新

酒田市住宅耐震改修工事に補助金

酒田市では、木造住宅の耐震改修工事に補助金を支給する制度があります。

下の記事は、酒田市で出している9.18発行の広報での紹介です。

広報の内容

木造住宅耐震改修支援

対象      対象住宅の所有者及び居住者で市税などの滞納のない方

対象建築物  平成12年5月31日以前に着工された在来の木造軸組工法などの住宅で2階建て以下、一戸建ての住宅(店        舗兼住宅は、店舗などの用途に供する部分の床面積が延床の2分の1未満のものに限る)など他にも要件あり

補助金額    耐震改修工事費用が80万円以上で工事費用の2分の1以上で限度額は120万円

木造住宅の耐震診断

対象区域   市内全域

対象      市内に住宅を所有している方で市税などの滞納のない方

対象建築物  平成12年5月31日以前に着工された在来の木造軸組工法による一戸建ても住宅で、階数が2以下で床面積が500㎡以下のもの

実施戸数   30戸

費用      一棟当たり6万円で、本人負担は6千円

実は、木造住宅の耐震診断は、酒田市から酒田の建築士会に依頼し数年前から実施していました。

しかし、折角耐震診断しても、現実改修しなければ余り意味を成しません。

そこで、改修工事を促す目的で、補助金制度がスタートしました。

ところが、余り利用されていないのが実態のようです。

建築士会の耐震診断の会議でもこのことが話題になりました。

そこで、標準的に一カ所の補強工事でいくらかかるんだ?

とか、耐震の程度を低くして全体の負担を少なくしたらどうか?

いろいろな意見が出てきました。

これからストック社会に向けて避けては通れない耐震改修断熱改修

いよいよ、酒田市も本腰をいれてきたようです。

by kakizaki

2012年09月24日更新

2013年度住宅省エネ改修に費用の1/3補助

9月2日の山形新聞のトップ記事にこの見出しが出ていました。

2020年までに新築住宅は高断熱住宅にすることが義務化になることを7月30日のブログで書きました。

今度は、既存住宅に対する対策として新しい政策が打ち出されました。

現在全国に約5000万戸ある既存住宅の省エネ対策として、経済産業省が100億円の概算要求を2013年度に盛り込むそうです。

上のグラフからも分かるように、住宅での消費エネルギーの約6割が冷暖房と給湯で占められています。

このため、冷暖房エネルギーを減らすためには、改修費に補助を出すようです。

しかし、上のグラフからすると、給湯エネルギーも結構多く消費しているので、高効率給湯設備の普及をもっとすべきのような気もするのですが・・・

しかし、動力・照明が2008年に35.9%と家電類が1965年に比べ二倍近く増えているのが気になりますね。

世の中いかに家電商品が増えているのかが分かります。

便利であるということに対して、なかなか歯止めをかけることはできないようです。

今後は、省エネ家電を開発することも重要なポイントですよね。

いずれにしても、新築であろうが、既存住宅であろうが、これからは、きちんと断熱された住宅が当たり前という時代になることは、間違いないようです。

by kakizaki

又、動力・照明

2012年09月03日更新

住宅ローン保証料って何?

金融機関から住宅ローンを借りようとすると、必ず住宅ローン保証料を請求されます。

この住宅ローン保証料って一体何?

実は、金融機関から住宅ローンを借りるときは、金額が大きいので、金融機関は、保証人を要求します。

通常、保証人になってくれる人がいませんので、保証会社が保証人代わりになってくれます。

その代金が住宅ローン保証料です。

万が一住宅ローンを借りている人が、返済できなくなった時に保証会社が弁済します。

しかし、この時、気をつけてもらいたいのは、住宅ローンを借りている人のローンを支払う義務はそのまま保証会社に移るだけで、返済しなくてもいいというわけではありまん。

ようするに、住宅ローンを貸し付けている金融機関を守るためのようなものです。

ローン保証料は、一括払いで35年で1000万円あたり20万円です。

もし返済できなくなると、裁判所で競売にかけれます。

競売金額で残債を全額返済できればいいのですが、できない場合は、借金だけが残ります。

仮に残債1500万円で競売で1000万円になると、その残債500万円だけが残ることになります。

すなわち、住むところなくなり、新しいアパート代を払いながらこの500万円も返済しなければならないという最悪の状態になります。

どんなことがあっても、借りたお金は返さなくてはいけないのです。

そこは、良く見極めて借入しなければなりません。

by kakizaki

2012年05月21日更新

金利について

金利は住宅ローンの大きな要因です。

実は、私は、平成8年に家を新築しました。

私は、住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)から金利3.2%(9割)と3.6%(1割)で融資を受けました。(30年固定金利)

今の金利状況を考えるとかなり高いように思えるかも知れませんが、その当時は、結構安く借りられたと喜んでいました。

人の心理というのは本当に不思議なものです。

その当時は、住宅ローンと言ったら住宅金融公庫か厚生年金から借りていました。

今のように銀行ローンを借りる人はほとんどいませんでした。

しかし、時代が変わって、不景気が続き超低金利政策が執られ、とても信じられないような金利の民間金融機関の住宅ローンが利用されています。

10年固定で1.8%なんて当たり前

人によっては、もっといい条件で融資を受けている方も多いと思います。

このように金利は時代とともに、また内容も大きく変わってきます。

そこで、住宅ローンの金利について私なりにまとめてみようと思います。

金利については、以下の事が言えると思います。

①銀行によって金利が違う

②債務者によって金利が違う

③変動金利は安く、固定金利は高い

④住宅ローンは元利均等返済

⑤初期の繰り上げ返済は有利

①の銀行によって金利が違う事は、皆さん知っていると思いますが、②のようにお金を借りる人にとって金利が違います。

よってそれぞれ、お取引している銀行(給与振込など)に打診してみる事が大切です。

その上で、他の金融機関を訪ねてみてはいかがでしょうか?

③については、一般の方が借りる住宅ローンには2種類あります。

民間金融機関(変動金利型)

住宅金融支援機構(固定金利型)

民間の金融機関は通常変動金利で融資をしますが、住宅ローンについては、

2、3、5、10、15年固定金利と変動金利型があります。

住宅ローンについては、変動金利と固定金利を組み合わせた離れワザを提案されているのです。

(私が家を建てる当時は、こんなものはありませんでした。)

期間限定の固定金利の場合は、その期間が過ぎると、その時期の金利が採用(当初決めた固定期間)されます。

そしてその変わる時に、ある一定の金利を引き下げる約束をしています。

これも、なかなか面白い仕組みです。

この辺は、金融機関さんとの駆け引き?に使えそうですね。

どちら得か?これは難しい質問です。

変動金利の方が金利が安い分ので支払い額が減りますが、金利が上がると月々の支払額が上がるので大変です。

現実的には、全額支払いが終わってみなければ分からないという事です。

④住宅ローンは元利均等返済

この図からも分かるように、支払いの初期段階は、利息が多くて元金が余り減りません。

しかし、⑥初期の繰り上げ返済は有利になります。

というのは、初期の段階でまとまったお金を返済すると、利息の多い時期の期間を減らすことが出来ます。

貯金をして利子を貰うより、利息を減らすほうがかなり有利になります。

ところが、一般の方は、住宅ローンより安い金利でお金を借りることは先ず出来ません。

そう考えると、

教育ローン車ローンなどを考えている人は、むしろ住宅ローンを借りたままにして、前者のローンは絶対に借りないという手はあります。

すなわち、借金も使い方次第という事です。

by kakizaki

2012年05月02日更新

いくら借りられるの?

先日、ある銀行の方とお話したのですが、よく住宅ローンプラザで聞かれることは、土地も何も決まっていない状態で

『いったい、自分たちは、いくら位住宅ローンを借りられますか?』と尋ねられるそうです。

それはそうですよね。

ほとんどの人は、住宅なんて初めて建てる訳ですから、自分の年収でどのくらい借りられるかは、非常に気になるところです。

ということで、今回は借り入れ金額のお話です。

結論から言いますと、通常は、税込年収の5倍が目安です。

(しかし、公務員・大企業の社員の方たちは、6~7倍も可能)

融資金額は50万円以上5000万円以内(※5000万円以上でも相談可能)

融資可能範囲は土地購入費建物建設費+諸経費(住宅ローン保証料火災保険料登記費用地盤調査費用など)

最近は、住宅建設に係るほとんどの費用が融資対象になっています。

次にお金を借りる時のポイントです。

頭金はあった方が融資を受ける時に有利

頭金は、多いに越したことはありません。

この頭金があるかないかでは、銀行での印象は相当違います。

最近は年収より、お金の管理能力を査定するそうです。

多い年収があっても、頭金がない人より、年収が少なくても、頭金を一生懸命貯めている人の方を好評価するそうです。

頭金が10%以上あるとローン保証料が安くなる

これから言っても、融資額の10%以上は頭金を貯めた方が良さそうです。

ローン保証料とは、

万一、返済できなくなった場合には、保証会社が借入れした本人に代わって、金融機関に残りの債務を全額返済してくれる、という仕組みです。

この仕組みにより、金融機関は、個人から返済をしてもらうよりも、迅速に回収することが可能になります。

ここで注意が必要なのは、保証料を支払ったとしても、借金を免れるわけではありません。

土地の購入に当てた代金も頭金としてみなす

土地購入代金も住宅ローンの対象ですので、その金額を持っていることと同じです。

むしろ、銀行の評価は高いと言っていいと思います。

仮審査の金額は実際に借りる融資額よりちょっと多目に申し込み

仮審査とは、実際に融資を受ける本申し込みの前の段階で、一度融資額の打診することです。

この段階で、審査が通れば、本申し込みは余程のことがない限り大丈夫です。

仮審査を受ける時の借り入れ金額は実際の予定金額より少々多めに申請して下さい。

というのも、本申し込みの金額を仮審査の金額より少なくすることは可能ですが、反対はできません。

仮審査は、あくまでも、いくら借りられるかの審査ですので、ちょっと多めの金額で査定を受けて下さい。

最終的には、この仮審査によっていくら借りられるかが分るのです。

by kakizaki

2012年04月11日更新

健康でないと住宅ローンは借りられない?

家づくりを考えた時、多くの方は、融資を受けます。

そのため、住宅ローンは避けて通れない問題です。

そこで、少しお金のお話をしていこうと思います。

最初に、家づくりに大切なことは、先ずは健康であるということです。

基本的に、健康でないと住宅ローンは借りられません。

というのも、銀行で住宅ローンを借りる際は、債務者は団体信用生命保険に加入しなければなりません。

ようするに、債務者が返済途中で不幸にも亡くなったり、重大な心身の病気になった時に、保険で本人の代わりに、住宅ローンを返済する仕組みになっています。

その保険が団体信用生命保険です。

通常、銀行ローンの場合、保険料は、皆さんが借りる金利の中に含まれていますので、改めて支払う必要はありません。

但し、住宅金融支援機構が貸付するフラット35は、年一回保険料を支払います。

しかし、絶対に健康でないと借りられないかというとそうでもないのです。

その方法は二つあります。

①連帯債務者が加入できれば可能(持分は相談要)

②フラット35は保険加入が義務ではないので融資可能

このように、ローンは借りられますがやはり注意が必要です。

というのも、保険加入されていない方が亡くなった場合、融資住宅を相続された方が住宅ローンを引き継ぎ返済していかなければなりません

すなわち、残された家族に負担を残すことになります。

このようにならないように、やはり団体信用生命保険には加入しておくべきだと思います。

ようするに、家づくりは何時でもできものではなく、ある程度の若さと健康が必要だということです。

ちなみに、融資を受ける年齢制限は、

借り入れ時:満20歳以上66歳未満であること(団体信用生命保険に加入できる年齢は借り入れ時20歳以上71歳未満)

最終返済時:原則、満82歳未満

となっています。

借金と言えども誰でもできる訳ではないのです。

by kakizaki

2012年04月10日更新

住宅の耐震改修工事に国から定額補助

国土交通省は、大地震で倒壊の恐れがある住宅の耐震改修が伸び悩んでいる現状を受け、国独自の定額補助を来年度から導入する方針を固めた。

一軒当たりの補助額は数十万円とする方向で調整、改修が必要かどうかを調べる耐震診断につぃても国が数万円の定額補助を出す方針です。

しかし、今回の補助制度は、各居住地の自治体が補助していることが前提です。

山形県内で補助制度があるのは、山形天童寒河江村山東根中山朝日金山高畠の9市町です。

残念なことに、庄内地方の自治体は、一つもありません。

すなわち、庄内地方は、今回の補助の対象にはならないということになります。

これは、ちょっと問題がありますね。

酒田市も鶴岡市も耐震診断は、実施していますが、その後のフォロー体制ができていません。

耐震診断をしても、実際に改修する体制ができていなければ、余り意味がないと思うのですが・・・

仮に耐震工事をするにしても、信頼できる業者がどのぐらいいるのかも、疑問があります。

前回、新木造住宅技術研究協議会(新住協)の会員が、耐震と断熱工事を同時にやると、最高200万円の補助金がでることを、書きました。

確かに、200万円の補助金は、大金ですが、裏を返せば、それだけ大工事になり易いということです。

我々工事屋にとっては、有難い話ではありますが、そうそう皆さんができるとも思えません。

そういう見地から言うと、今回の耐震補強の工事に対する補助金は、意味があるのではないでしょうか。

庄内地方の自治体は、検討する余地があると思うのですが・・・

by kakizaki

2010年09月06日更新

断熱・耐震同時改修で国から200万円補助

 

断熱や耐震を考えている方に朗報です。

新木造住宅技術研究協議会(新住協)の会員で、おる一定の基準の断熱と耐震工事を一緒にやると、最高で、200万円の補助金がでます。

その説明会が8月28日(土)に、市民住宅セミナー(山形ビックウイング)で開催します。

セミナーは、午後2時からで、開発者の鎌田紀彦室蘭工業大学教授が行います。

新住協の「断熱耐震同時改修」は、既存住宅をリフォームする際、断熱と耐震の改修工事を同時に行い、コスト軽減を図るものです。

国土交通省の長期優良住宅先導事業に採択され、工事費(照明器具やカーテンなどは対象外)の3分の1、上限200万円の補助金が交付されます。

このリフォームは、建物の部分改修ではなく、全部の改修が対象になります。

ですから、通常このような工事をすると、水回りの工事などが含むと1000万円を超える工事になります。

ビフォーアフターではありませんが、あのぐらい大規模な工事を考えている方には、最高です。

是非この機会にご相談ください。

by kakizaki

期限が、平成23年3月末着工が条件ですの余り時間がありません。

2010年08月26日更新

金利は安い方がいい?

 

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先日、地元の金融機関の鶴岡信用金庫さんが訪ねてくれました。

住宅ローンの新しい商品の紹介です。

なんと、

10年固定  年1.8%確(通常金利3.2%)

全てのお客様について採用可能(もちろん、諸条件はあります)

私が、平成8年に借りた住宅ローンが、カッコの通常金利と同じ3.2%(住宅金融公庫30年固定)ですので、なんと1.4%も安いことになります。

私の月々の支払いは、93,845円ですが、この金利ですと、78,054で、15,791円も支払う必要がありません。

私が、家を建てる頃は、パプル経済は弾けていましたが、消費税が、3%から5%に上がるため、一次的な、住宅ブームでした。

その頃は、3.2%の金利でも、非常に安く感じたものです。

実は、本来であるならば、もう一年前にマイホームを建てる予定でした。

しかし、転職のことがあり、一年ずれたことになるのですが、結果的にこれが大正解でした。

というのも、一年前の金利が確か、4.25%ぐらいだったと記憶しております。

経済がどんどん悪くなる状況で、金利は、じわじわ下がり始めていました。

しかし、下がってはいましたが、その当時の常識として、3.0%は切らないだろうという予測でした。

ところが、

ゼロ金利政策もあり、このラインは簡単に突破されました。

住宅を購入する人にとっては、安い金利は助かりますが、安い金利の社会情勢は非常に暗く感じます。

逆に、高い金利の頃の住宅購入者の方が、顔が生き生きしているように感じるのは、私だけでしょうか。

 

金利は、本当に、その時代を反映します。

少々金利が高くても、皆の顔が生き生きしている方が、嬉しいのですが・・・

by kakizaki

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2009年12月15日更新