住宅の性能を評価する制度を知ってますか?

住宅の性能を評価する制度を知っていますか?

今回の

『家族の想いをカタチにした、子供たちが主役の家』

は、この性能評価制度で建物の性能の評価をして頂きました。

性能評価とは、上の図のように10の分野で建物を評価します。

構造の安定(1~3)

温熱環境(1~4)

③光・視環境

④音環境

⑤劣化の軽減(1~3)

⑥維持管理・更新への配慮(1~3)

⑦火災時の安全(1~4)

⑧防犯

⑨高齢者等へ配慮(1~5)

⑩空気環境(1~3)

数値が上がるほど評価が高いのですが、すべて高ければいいかというとそこは難しいところです。

というのも、あまり数値だけを気にすると設計ががんじがらめになって何ともつまらないものになりがちです。

そこで、どこを重要視して性能評価をするか事前に検討する必要があります。

私は、特に①と②を中心に考えたらいいと思っています。

下の設計住宅性能評価書は、あくまでも設計の段階の評価です。

この評価書は、設計段階でこの辺の性能を目指したいという目標値です。

施工途中の全部が設計通り出来ていたかを評価するのが、下の建設住宅性能評価書です。

もし仮に、設計通りになっていないと、施工している評価のクラスに変更されます。

すなわち、この評価書が最終的な評価になります。

実は、この建物は、長期優良住宅の認定も受けています。

長期優良住宅とは、性能評価の中の四つの項目が下記に該当する建物を言います。

①耐震等級2以上

②省エネルギー等級4

③劣化対策等級3

④維持管理対策等級3

長期優良住宅にすると

①フラット35Sエコ(金利Aプラン)採用可能

②地域型住宅ブランド化事業  100万円補助

③復興支援・住宅エコポイント  15万pt支給    ※太陽熱利用システム設置の場合、2万pt加算

 ④地震保険の割引    耐震等級2で20%割引

⑤税制優遇   

所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、贈与税

などなど色々な優遇があります。

性能評価にしても長期優良住宅にしても、申請費や上記の性能に合わせるために価格が上がるのは覚悟をしなければなりません。

しかし、第三者機関のお墨付きが付くので高いか安いかは、人それぞれの価値観によると思います。

最近は、新築住宅だけでなく中古物件でもこの制度が採用されました。

これからは、住宅の売買の際の一つの評価になってきそうです。

by kakizaki

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住宅ローン保証料って何?

金融機関から住宅ローンを借りようとすると、必ず住宅ローン保証料を請求されます。

この住宅ローン保証料って一体何?

実は、金融機関から住宅ローンを借りるときは、金額が大きいので、金融機関は、保証人を要求します。

通常、保証人になってくれる人がいませんので、保証会社が保証人代わりになってくれます。

その代金が住宅ローン保証料です。

万が一住宅ローンを借りている人が、返済できなくなった時に保証会社が弁済します。

しかし、この時、気をつけてもらいたいのは、住宅ローンを借りている人のローンを支払う義務はそのまま保証会社に移るだけで、返済しなくてもいいというわけではありまん。

ようするに、住宅ローンを貸し付けている金融機関を守るためのようなものです。

ローン保証料は、一括払いで35年で1000万円あたり20万円です。

もし返済できなくなると、裁判所で競売にかけれます。

競売金額で残債を全額返済できればいいのですが、できない場合は、借金だけが残ります。

仮に残債1500万円で競売で1000万円になると、その残債500万円だけが残ることになります。

すなわち、住むところなくなり、新しいアパート代を払いながらこの500万円も返済しなければならないという最悪の状態になります。

どんなことがあっても、借りたお金は返さなくてはいけないのです。

そこは、良く見極めて借入しなければなりません。

by kakizaki

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長期優良住宅ってなに?

いよいよ今月26日()、27日()に鶴岡市美咲町で完成内覧会を行います。

今回のテーマは

家族の想いをカタチにした子どもたちが主役の家

です。

この家族がどんな想いで家づくりをしたかは、“おもしろい家づくり”のコーナーで近日中に紹介致します。

ところで今回の住宅は、実は長期優良住宅の認定を受けた建物です。

最近良く耳にする長期優良住宅ってどんな家なんでしょうか?

ちょっと難しいですが、今後の参考のために・・・

簡単に言うと、下の四つの項目

①地震に強い家(耐震等級2以上)

②省エネな家 (省エネルギー等級4)

③長く住み続けられる家 (劣化対策等級3)

④快適さを保つ計画のある家(維持管理対策等級3)

の性能を有する建物を各地方公共団体が認定する制度です。

この建物に認定されると、いろいろ有利な事があります。

フラット35Sエコ(金利Aプラン)採用可能で金利が安くなる。

フラット35Sエコ 金利Aプラン   当初5年間年1.43%  6~20年目年1.83%  21年目以降年2.13%

フラット35Sエコ 金利Bプラン   当初5年間年1.43%  6~10年目年1.83%  11年目以降年2.13%

※通常のフラット35は、2.13%で一定(平成24年3月現在)

②地域型住宅ブランド化事業(平成24年度)  100万円補助

※現在まだ決まっていません。

③復興支援・住宅エコポイント  15万pt支給    

※太陽熱利用システム設置の場合、2万pt加算

④地震保険の割引    耐震等級2で20%割引

⑤税制優遇   所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、贈与税

などがあります。

ここでちょっと気をつけなければならない事は、

A.②、③は国の予算がありますので確定しているものではありません。

B.長期優良住宅にするため、建物の造りを多少変更するため費用が加算したり、手続き書類にお金がかかる場合があります。

補助金については、もらえたらラッキーくらいの考えで予算を組むことをお勧めいます。

ただ、建物は、行政がある一定以上の性能を認めているわけですから、安心感はあると思います。

しかし、長期優良住宅という名前にしては、省エネルギーの性能が低すぎます。

私たちは最低でも現行の2倍、出来れば3倍くらいの性能がないと省エネルギーどころか、増エネルギーになりかねません。

ちなみに、今回の住宅は約3.4倍の断熱性能です。

このような意味からも国で示している長期優良住宅が本当に優良かと問われと・・・?

どうなんでしょうか?

ちょっと疑問符が付きますね。

by kakizaki

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金利について

金利は住宅ローンの大きな要因です。

実は、私は、平成8年に家を新築しました。

私は、住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)から金利3.2%(9割)と3.6%(1割)で融資を受けました。(30年固定金利)

今の金利状況を考えるとかなり高いように思えるかも知れませんが、その当時は、結構安く借りられたと喜んでいました。

人の心理というのは本当に不思議なものです。

その当時は、住宅ローンと言ったら住宅金融公庫か厚生年金から借りていました。

今のように銀行ローンを借りる人はほとんどいませんでした。

しかし、時代が変わって、不景気が続き超低金利政策が執られ、とても信じられないような金利の民間金融機関の住宅ローンが利用されています。

10年固定で1.8%なんて当たり前

人によっては、もっといい条件で融資を受けている方も多いと思います。

このように金利は時代とともに、また内容も大きく変わってきます。

そこで、住宅ローンの金利について私なりにまとめてみようと思います。

金利については、以下の事が言えると思います。

①銀行によって金利が違う

②債務者によって金利が違う

③変動金利は安く、固定金利は高い

④住宅ローンは元利均等返済

⑤初期の繰り上げ返済は有利

①の銀行によって金利が違う事は、皆さん知っていると思いますが、②のようにお金を借りる人にとって金利が違います。

よってそれぞれ、お取引している銀行(給与振込など)に打診してみる事が大切です。

その上で、他の金融機関を訪ねてみてはいかがでしょうか?

③については、一般の方が借りる住宅ローンには2種類あります。

民間金融機関(変動金利型)

住宅金融支援機構(固定金利型)

民間の金融機関は通常変動金利で融資をしますが、住宅ローンについては、

2、3、5、10、15年固定金利と変動金利型があります。

住宅ローンについては、変動金利と固定金利を組み合わせた離れワザを提案されているのです。

(私が家を建てる当時は、こんなものはありませんでした。)

期間限定の固定金利の場合は、その期間が過ぎると、その時期の金利が採用(当初決めた固定期間)されます。

そしてその変わる時に、ある一定の金利を引き下げる約束をしています。

これも、なかなか面白い仕組みです。

この辺は、金融機関さんとの駆け引き?に使えそうですね。

どちら得か?これは難しい質問です。

変動金利の方が金利が安い分ので支払い額が減りますが、金利が上がると月々の支払額が上がるので大変です。

現実的には、全額支払いが終わってみなければ分からないという事です。

④住宅ローンは元利均等返済

この図からも分かるように、支払いの初期段階は、利息が多くて元金が余り減りません。

しかし、⑥初期の繰り上げ返済は有利になります。

というのは、初期の段階でまとまったお金を返済すると、利息の多い時期の期間を減らすことが出来ます。

貯金をして利子を貰うより、利息を減らすほうがかなり有利になります。

ところが、一般の方は、住宅ローンより安い金利でお金を借りることは先ず出来ません。

そう考えると、

教育ローン車ローンなどを考えている人は、むしろ住宅ローンを借りたままにして、前者のローンは絶対に借りないという手はあります。

すなわち、借金も使い方次第という事です。

by kakizaki

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