スタッフ柿崎社長ブログ

住宅の性能を評価する制度を知っていますか？

今回の

『家族の想いをカタチにした、子供たちが主役の家』

は、この性能評価制度で建物の性能の評価をして頂きました。

性能評価とは、上の図のように10の分野で建物を評価します。

①構造の安定（1～3）

②温熱環境（1～4）

③光・視環境

④音環境

⑤劣化の軽減（1～3）

⑥維持管理・更新への配慮（1～3）

⑦火災時の安全（1～4）

⑧防犯

⑨高齢者等へ配慮（1～5）

⑩空気環境（1～3）

数値が上がるほど評価が高いのですが、すべて高ければいいかというとそこは難しいところです。

というのも、あまり数値だけを気にすると設計ががんじがらめになって何ともつまらないものになりがちです。

そこで、どこを重要視して性能評価をするか事前に検討する必要があります。

私は、特に①と②を中心に考えたらいいと思っています。

下の設計住宅性能評価書は、あくまでも設計の段階の評価です。

この評価書は、設計段階でこの辺の性能を目指したいという目標値です。

施工途中の全部が設計通り出来ていたかを評価するのが、下の建設住宅性能評価書です。

もし仮に、設計通りになっていないと、施工している評価のクラスに変更されます。

すなわち、この評価書が最終的な評価になります。

実は、この建物は、長期優良住宅の認定も受けています。

長期優良住宅とは、性能評価の中の四つの項目が下記に該当する建物を言います。

①耐震等級２以上

②省エネルギー等級４

③劣化対策等級３

④維持管理対策等級３

長期優良住宅にすると

①フラット３５Sエコ（金利Aプラン）採用可能

②地域型住宅ブランド化事業　　１００万円補助

③復興支援・住宅エコポイント　　１５万pt支給 　　　※太陽熱利用システム設置の場合、２万pt加算

 ④地震保険の割引　   耐震等級２で２０％割引

⑤税制優遇 　　

所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、贈与税

などなど色々な優遇があります。

性能評価にしても長期優良住宅にしても、申請費や上記の性能に合わせるために価格が上がるのは覚悟をしなければなりません。

しかし、第三者機関のお墨付きが付くので高いか安いかは、人それぞれの価値観によると思います。

最近は、新築住宅だけでなく中古物件でもこの制度が採用されました。

これからは、住宅の売買の際の一つの評価になってきそうです。

ｂy　kakizaki

金融機関から住宅ローンを借りようとすると、必ず住宅ローン保証料を請求されます。

この住宅ローン保証料って一体何？

実は、金融機関から住宅ローンを借りるときは、金額が大きいので、金融機関は、保証人を要求します。

通常、保証人になってくれる人がいませんので、保証会社が保証人代わりになってくれます。

その代金が住宅ローン保証料です。

万が一住宅ローンを借りている人が、返済できなくなった時に保証会社が弁済します。

しかし、この時、気をつけてもらいたいのは、住宅ローンを借りている人のローンを支払う義務はそのまま保証会社に移るだけで、返済しなくてもいいというわけではありまん。

ようするに、住宅ローンを貸し付けている金融機関を守るためのようなものです。

ローン保証料は、一括払いで35年で1000万円あたり20万円です。

もし返済できなくなると、裁判所で競売にかけれます。

競売金額で残債を全額返済できればいいのですが、できない場合は、借金だけが残ります。

仮に残債1500万円で競売で1000万円になると、その残債500万円だけが残ることになります。

すなわち、住むところなくなり、新しいアパート代を払いながらこの500万円も返済しなければならないという最悪の状態になります。

どんなことがあっても、借りたお金は返さなくてはいけないのです。

そこは、良く見極めて借入しなければなりません。

by kakizaki

いよいよ今月26日（土）、27日（日）に鶴岡市美咲町で完成内覧会を行います。

今回のテーマは

『家族の想いをカタチにした子どもたちが主役の家』

です。

この家族がどんな想いで家づくりをしたかは、“おもしろい家づくり”のコーナーで近日中に紹介致します。

ところで今回の住宅は、実は長期優良住宅の認定を受けた建物です。

最近良く耳にする長期優良住宅ってどんな家なんでしょうか？

ちょっと難しいですが、今後の参考のために・・・

簡単に言うと、下の四つの項目

①地震に強い家（耐震等級2以上）

②省エネな家 （省エネルギー等級4）

③長く住み続けられる家 （劣化対策等級3）

④快適さを保つ計画のある家（維持管理対策等級3）

の性能を有する建物を各地方公共団体が認定する制度です。

この建物に認定されると、いろいろ有利な事があります。

①フラット３５Sエコ（金利Aプラン）採用可能で金利が安くなる。

フラット３５Ｓエコ 金利Ａプラン　　 当初５年間年１．４３%　 ６～２０年目年１．８３%　 ２１年目以降年２．１３%

フラット３５Ｓエコ 金利Ｂプラン　　　当初５年間年１．４３% 　６～１０年目年１．８３% 　１１年目以降年２．１３%

※通常のフラット35は、2.13%で一定（平成24年3月現在）

②地域型住宅ブランド化事業（平成24年度）　　１００万円補助

※現在まだ決まっていません。

③復興支援・住宅エコポイント　　１５万pt支給 　　　

※太陽熱利用システム設置の場合、２万pt加算

④地震保険の割引　   耐震等級２で２０％割引

⑤税制優遇 　　所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、贈与税

などがあります。

ここでちょっと気をつけなければならない事は、

A.②、③は国の予算がありますので確定しているものではありません。

B.長期優良住宅にするため、建物の造りを多少変更するため費用が加算したり、手続き書類にお金がかかる場合があります。

補助金については、もらえたらラッキーくらいの考えで予算を組むことをお勧めいます。

ただ、建物は、行政がある一定以上の性能を認めているわけですから、安心感はあると思います。

しかし、長期優良住宅という名前にしては、省エネルギーの性能が低すぎます。

私たちは最低でも現行の２倍、出来れば３倍くらいの性能がないと省エネルギーどころか、増エネルギーになりかねません。

ちなみに、今回の住宅は約3.4倍の断熱性能です。

このような意味からも国で示している長期優良住宅が本当に優良かと問われと・・・？

どうなんでしょうか？

ちょっと疑問符が付きますね。

ｂｙ　kakizaki

金利は住宅ローンの大きな要因です。

実は、私は、平成8年に家を新築しました。

私は、住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）から金利3.2%（9割）と3.6%（1割）で融資を受けました。（30年固定金利）

今の金利状況を考えるとかなり高いように思えるかも知れませんが、その当時は、結構安く借りられたと喜んでいました。

人の心理というのは本当に不思議なものです。

その当時は、住宅ローンと言ったら住宅金融公庫か厚生年金から借りていました。

今のように銀行ローンを借りる人はほとんどいませんでした。

しかし、時代が変わって、不景気が続き超低金利政策が執られ、とても信じられないような金利の民間金融機関の住宅ローンが利用されています。

10年固定で1.8%なんて当たり前

人によっては、もっといい条件で融資を受けている方も多いと思います。

このように金利は時代とともに、また内容も大きく変わってきます。

そこで、住宅ローンの金利について私なりにまとめてみようと思います。

金利については、以下の事が言えると思います。

①銀行によって金利が違う

②債務者によって金利が違う

③変動金利は安く、固定金利は高い

④住宅ローンは元利均等返済

⑤初期の繰り上げ返済は有利

①の銀行によって金利が違う事は、皆さん知っていると思いますが、②のようにお金を借りる人にとって金利が違います。

よってそれぞれ、お取引している銀行（給与振込など）に打診してみる事が大切です。

その上で、他の金融機関を訪ねてみてはいかがでしょうか？

③については、一般の方が借りる住宅ローンには２種類あります。

①民間金融機関（変動金利型）

②住宅金融支援機構（固定金利型）

民間の金融機関は通常変動金利で融資をしますが、住宅ローンについては、

2、3、5、10、15年固定金利と変動金利型があります。

住宅ローンについては、変動金利と固定金利を組み合わせた離れワザを提案されているのです。

（私が家を建てる当時は、こんなものはありませんでした。）

期間限定の固定金利の場合は、その期間が過ぎると、その時期の金利が採用（当初決めた固定期間）されます。

そしてその変わる時に、ある一定の金利を引き下げる約束をしています。

これも、なかなか面白い仕組みです。

この辺は、金融機関さんとの駆け引き？に使えそうですね。

どちら得か？これは難しい質問です。

変動金利の方が金利が安い分ので支払い額が減りますが、金利が上がると月々の支払額が上がるので大変です。

現実的には、全額支払いが終わってみなければ分からないという事です。

④住宅ローンは元利均等返済

この図からも分かるように、支払いの初期段階は、利息が多くて元金が余り減りません。

しかし、⑥初期の繰り上げ返済は有利になります。

というのは、初期の段階でまとまったお金を返済すると、利息の多い時期の期間を減らすことが出来ます。

貯金をして利子を貰うより、利息を減らすほうがかなり有利になります。

ところが、一般の方は、住宅ローンより安い金利でお金を借りることは先ず出来ません。

そう考えると、

教育ローン、車ローンなどを考えている人は、むしろ住宅ローンを借りたままにして、前者のローンは絶対に借りないという手はあります。

すなわち、借金も使い方次第という事です。

by kakizaki

４月２２日（日）家づくりセミナーを開催し、２組の方が参加して頂きました。

家を造ろうとした時に、何から始めたら分からないのが普通です。

取り合えず、住宅展示場に足を運び、カッコイー営業マンからとても立派なパンフレットを渡されて、すぐ見積書と資金計画書を出されて、今申し込みすると〇〇の特典がつきますよー

じゃ契約・・・

これほど簡単ではないにしても、そんなに遠くないのが普通に行われています。

家も既製品の服や車と同じような感覚で販売されています。

分からない人は、そんなものだろーなと思い何の疑問も持たずハンコを押す。

悪いとは言えませんが・・・・

しかし、良く考えみて下さい。

車は、恐らく一生同じ車に乗り続けることはないでしょう。

しかし、住宅は、普通の人は、恐らく一生に一度です。

それも、２０年も３０年もローンを払い続けて・・・

もう少し慎重にそして計画的に進めてはいかがでしょうか？

家づくりをする目的は・・・・

どんな家づくりをしたいの・・・

もちろんお金のことも・・・・

家づくりの基本の基本をセミナーでお話させて頂いております。

月一回は開催していく予定です。

興味をある方は是非お申込み下さい。

電話またはインターネットでどうぞ！

by kakizaki

4月14日（土）、15日（日）鶴岡文下（ほうだし）で完成内覧会を行いました。

テーマは『おしゃれな家族のこだわりライフスタイル』

御蔭さまで、多くの方にご来場いただきました。

本当にありがとうございました。

今回の住宅は、お施主様が細かいところまでこだわった甲斐があり、見られる方からも『おしゃれ』の言葉が自然に出ていました。

こちらの狙い通りの反応で、私たちもとても満足出来た内覧会でした。

実は、弊社の完成内覧会は、弊社で住宅を建てて頂いたお施主様（オーナー様）が結構見に来てくれるのです。

ご来場の約1/4～1/3のは、オーナー様です。

中には、皆勤賞をやりたいくらい毎回見学に来てくれるご家族の方もいらっしゃいます。

本当にありがたいことです。

『毎回違うデザインの住宅なので、どんなことをやっているのか、見に来るのが楽しみなので』

とおっしゃって頂きました。

余程、建物を見るのが好きなんですね。

普通の方は、自宅を建てると、家なんて興味がなくなるものですが・・・

次回の完成内覧会は、同じ鶴岡の美咲町で5月26日（土）、27日（日）で、

テーマは『家族の想いをカタチにした、子どもたちが主役の家』

です。

こちらの住宅には、子どもたちがとても楽しくなる、おもしろい細工があります。

どんなものか乞うご期待です。

またまた、多くの方のご来場をお待ちしております。

近くになりましたら、ホームページ上でご案内いたします。

楽しみに待っていて下さい。

by kakizaki

先日、ある銀行の方とお話したのですが、よく住宅ローンプラザで聞かれることは、土地も何も決まっていない状態で

『いったい、自分たちは、いくら位住宅ローンを借りられますか？』と尋ねられるそうです。

それはそうですよね。

ほとんどの人は、住宅なんて初めて建てる訳ですから、自分の年収でどのくらい借りられるかは、非常に気になるところです。

ということで、今回は借り入れ金額のお話です。

結論から言いますと、通常は、税込年収の5倍が目安です。

（しかし、公務員・大企業の社員の方たちは、6～7倍も可能）

融資金額は50万円以上5000万円以内（※5000万円以上でも相談可能）

融資可能範囲は土地購入費＋建物建設費＋諸経費（住宅ローン保証料＋火災保険料＋登記費用＋地盤調査費用など）

最近は、住宅建設に係るほとんどの費用が融資対象になっています。

次にお金を借りる時のポイントです。

①頭金はあった方が融資を受ける時に有利

頭金は、多いに越したことはありません。

この頭金があるかないかでは、銀行での印象は相当違います。

最近は年収より、お金の管理能力を査定するそうです。

多い年収があっても、頭金がない人より、年収が少なくても、頭金を一生懸命貯めている人の方を好評価するそうです。

②頭金が10％以上あるとローン保証料が安くなる

これから言っても、融資額の10％以上は頭金を貯めた方が良さそうです。

ローン保証料とは、

万一、返済できなくなった場合には、保証会社が借入れした本人に代わって、金融機関に残りの債務を全額返済してくれる、という仕組みです。

この仕組みにより、金融機関は、個人から返済をしてもらうよりも、迅速に回収することが可能になります。

ここで注意が必要なのは、保証料を支払ったとしても、借金を免れるわけではありません。

③土地の購入に当てた代金も頭金としてみなす

土地購入代金も住宅ローンの対象ですので、その金額を持っていることと同じです。

むしろ、銀行の評価は高いと言っていいと思います。

④仮審査の金額は実際に借りる融資額よりちょっと多目に申し込み

仮審査とは、実際に融資を受ける本申し込みの前の段階で、一度融資額の打診することです。

この段階で、審査が通れば、本申し込みは余程のことがない限り大丈夫です。

仮審査を受ける時の借り入れ金額は実際の予定金額より少々多めに申請して下さい。

というのも、本申し込みの金額を仮審査の金額より少なくすることは可能ですが、反対はできません。

仮審査は、あくまでも、いくら借りられるかの審査ですので、ちょっと多めの金額で査定を受けて下さい。

最終的には、この仮審査によっていくら借りられるかが分るのです。

by kakizaki

家づくりを考えた時、多くの方は、融資を受けます。

そのため、住宅ローンは避けて通れない問題です。

そこで、少しお金のお話をしていこうと思います。

最初に、家づくりに大切なことは、先ずは健康であるということです。

基本的に、健康でないと住宅ローンは借りられません。

というのも、銀行で住宅ローンを借りる際は、債務者は団体信用生命保険に加入しなければなりません。

ようするに、債務者が返済途中で不幸にも亡くなったり、重大な心身の病気になった時に、保険で本人の代わりに、住宅ローンを返済する仕組みになっています。

その保険が団体信用生命保険です。

通常、銀行ローンの場合、保険料は、皆さんが借りる金利の中に含まれていますので、改めて支払う必要はありません。

但し、住宅金融支援機構が貸付するフラット35は、年一回保険料を支払います。

しかし、絶対に健康でないと借りられないかというとそうでもないのです。

その方法は二つあります。

①連帯債務者が加入できれば可能（持分は相談要）

②フラット35は保険加入が義務ではないので融資可能

このように、ローンは借りられますがやはり注意が必要です。

というのも、保険加入されていない方が亡くなった場合、融資住宅を相続された方が住宅ローンを引き継ぎ返済していかなければなりません。

すなわち、残された家族に負担を残すことになります。

このようにならないように、やはり団体信用生命保険には加入しておくべきだと思います。

ようするに、家づくりは何時でもできものではなく、ある程度の若さと健康が必要だということです。

ちなみに、融資を受ける年齢制限は、

借り入れ時：満20歳以上66歳未満であること（団体信用生命保険に加入できる年齢は借り入れ時20歳以上71歳未満）

最終返済時：原則、満82歳未満

となっています。

借金と言えども誰でもできる訳ではないのです。

by kakizaki

“おしゃれな家族のこだわりライフスタイル”

のテーマの完成内覧会がいよいよ今月14（土）、15（日）に行われます。

住宅の全容が見えてきましたの少しだけ紹介いたします。

詳しくは、近日中に「コスモホームのおもしろい家づくり」で案内致します。

建物の色調は、白。

白のガルバリウム鋼板で全体を覆いとポーチの杉板も白く塗っています。

色は出来るだけシンプルに。

玄関に入るとまずこの階段が見えます。

階段の高さに合わせてフィックス窓をオーダー。

階段を介して外の借景を見たいというお施主様のこだわりです。

階段の右の部屋は、ここのご主人の最大のこだわりの部屋『スタジオルーム』です。

ご主人は、ドラムやギターを演奏する趣味をお持ちです。

『この部屋で爆音を出したい。

これを実現するために家を建てるんだ。』

というお話から家づくりが始まったと言っても過言ではないかも知れません。

階段の左の入り口は、LDK。

写真からも分かるように、リビングは、40ｃｍ程低くなっています。

これまた、目線の高さを色々変えて、大きな窓から見える風景を楽しみたいと言うご主人のこだわりです。

40ｃｍの段差はそれ程なさそうで、結構あります。

内覧会にいらっしゃる方は、是非この高さの違いを感じて頂けたらと思います。

日が差すとこんな感じになります。

奥のグレーの壁がアールになっているのがわかるでしょうか？

室内の印象が優しく感じられのではないでしょうか。

そして、またまたのこだわりが本日取り付けた薪ストーブです。

弊社の工事では、三台目になります。

内覧会の時、寒ければ点けようと思います。

弊社でこだわったのは、リビングの一角のこの三角形の吹き抜けです。

この小さな三角形のスペースは色々な働きをしてくれます。

①リビングを大きく見せて、解放感を味わえる。

②冬、薪ストーブの暖気の循環の吹き抜けになる

③夏には、この吹き抜けの最上部に天窓が付いていて、室内の暑い空気を外に捨ててくれる

とても小さな三角形ですが、実は大きな意味があるのです。

昔懐かし取っ手ですね。

これも、お施主様自身が選びました。

その他にも、あちこちにこだわりがあります。

当日は是非、多くの方々に完成内覧会に来て頂きたいと思います。

お待ちしております。

by kakizaki

24日（土）『薪ストーブが楽しいナチュラルハウス』のテーマで建てて頂いた『お客様の声』インタビューをさせて頂きました。

こちらのお宅は、2010年1月に完成しましたので、お住まいになって丸二年になられます。

テーマにもあるように、薪ストーブを設置して、今年で三回目の冬になりどのように過ごされているか興味津々でした。

薪ストーブは確かに面倒ではありますが、このご夫婦はその大変さを楽しんでおられました。

特に、奥様自ら薪割りもされるとのこと。

その姿は、お客様の声のコーナーでお見せできそうです。

お楽しみに。

奥様曰く、『薪割りダイエット』だそうです。

この薪の量！

半端ねーーーーーー！

ここのご主人は、自らなんでもやる方で、実は、自宅の敷地内に井戸まで掘ってしまいました。

家庭菜園用の水だそうです。

すごいですねーーーーーー。

その他にも多くのお話を聞かせて頂きました。

このコーナーの公開までは少し時間がかかりますが、乞うご期待下さい。

今回のインタビューを快く承諾して頂き本当にありがとうございました。

by kakizaki